Инвестиционный проект • Екатеринбург • L134

Покупка бизнес-центра в центре города под продажу микроофисами

Объект 5 255 м² на ул. Луначарского, 134Б: редкая возможность купить крупный офисный объем в сильной локации и превратить его в дефицитный «розничный» продукт — малые офисы в собственности.

450 млн ₽

цена входа, НДС включен

≈85,6 тыс. ₽/м² по общей площади

≈4 000 м²

полезная площадь

около 80% — сильная эффективность для коридорной планировки

≈20 м²

целевой размер юнита

низкий чек входа расширяет круг конечных покупателей

Ключевой вывод: проект покупается как один крупный актив, а монетизируется как набор малых ликвидных лотов. Именно это создает основной потенциал прироста стоимости.

Презентация подготовлена Клубом79 • Контактное лицо: +7 901 467-67-67

Инвестиционная гипотеза

Редкий продукт с понятным спросом

Дефицит: в центральной локации почти нет качественного предложения маленьких офисов в собственность.
Готовность: объект уже ухожен — свежий ремонт, хорошие лифты, стеклопакеты, инженерия в рабочем состоянии.
Планировка: коридорный тип и инсоляция с двух сторон естественно подходят для нарезки на микроюниты.
Сделка: продавец — крупный холдинг; отсутствие аукциона и понятная история снижают юридическую неопределенность.

Почему это не просто покупка недвижимости

Основная ценность создается не строительством, а упаковкой: разделение, позиционирование, продажи малых лотов, концепт первого этажа и потенциальное благоустройство кровли.

За счет хорошего стартового состояния проект не требует тяжелого редевелопмента для запуска продаж.

центрдефицитликвидный чекготовая база

Аналитический вывод: маленький офис в собственности — более эмоциональный и доступный продукт для предпринимателей, чем крупный офисный блок. Это повышает ликвидность выхода и снижает зависимость от одного крупного покупателя.

Экономика и сценарий реализации

Покупаем по крупному лоту — продаем с розничной премией

В локации аналоги в подобных зданиях достигают 160–190 тыс. ₽/м². При цене входа около 85,6 тыс. ₽/м² по общей площади проект имеет пространство для маржи даже с учетом разделения, комиссии и налогов.

Цена входа

≈85,6 тыс.

₽/м² по общей площади

Рыночный ориентир

160–190 тыс.

₽/м² по аналогам

Арендный сценарий

1 500–2 000

₽/м² в месяц

Upside

+5%

потенциал увеличения метража при улучшении планировки

Инвесторская логика: проект сочетает три сильных фактора — низкую относительную цену входа, дефицитный конечный продукт и объект без критической технической перегрузки. Поэтому базовый сценарий выглядит реалистично, а дополнительные улучшения дают позитивный потенциал сверх модели.

Контроль рисков: расходы на разделение, комиссия около 3% и налоговая нагрузка около 10% должны быть вынесены в финансовую модель как отдельные блоки, чтобы сохранить прозрачность маржи.